Als kind was ik altijd al vrij spaarzaam. Ik legde iedere maand zoveel mogelijk van mijn zakgeld opzij, zodat ik kon sparen voor een nieuwe trein of spaceshuttle van LEGO. Toen ik ouder werd begon ik met een bijbaantje en spaarde ik voor een andere hobby, namelijk computers.
Het idee dat je eerst moet sparen voordat je iets kon kopen beschouwde ik als iets vanzelfsprekends, totdat ik begon met studeren en opeens bijna gratis geld kon lenen van de IB-Groep (later DUO genoemd). Dat werd zelfs zo aantrekkelijk gemaakt dat het loonde om maximale studiefinanciering op te nemen en dat geld vervolgens op een spaarrekening te parkeren tegen een hogere rente. Dat veel studenten niet van die mogelijkheid gebruik maken en het geld besteden aan allerlei andere dingen is een tweede, maar het leerde mij wel dat het heel aantrekkelijk kan zijn om te lenen in plaats van te sparen.
Lenen loont meer dan sparen
Zo ging ik eind 2015 naar de bank om een hypotheek aan te vragen voor de aankoop van een appartement. Dat was in de tijd dat je nog rustig verschillende appartementen kon bekijken en je zelfs in een stad als Haarlem vaak nog ruimte had om beneden de vraagprijs te bieden. Ik kocht een appartement onder de vraagprijs en door de lage rente waren mijn maandlasten amper hoger dan in de (veel kleinere) studio die ik eerst huurde. De bank hoefde alleen maar een loonstrookje te zien en de rest was zo geregeld.
Door de extreem lage rente zijn er veel meer mensen zoals ik op zoek gegaan naar een koopwoning, met als gevolg dat de huizenprijzen in de grote steden weer de pan uit rijzen. Iedereen steekt zich weer vol in de schulden, omdat kopen op maandbasis nog steeds goedkoper is dan huren of omdat de verwachting is dat de economie zal blijven groeien en huizenprijzen daarom zullen blijven stijgen.
Door de gekte op de huizenmarkt heb ik in anderhalf jaar tijd waarschijnlijk net zoveel vermogen aan overwaarde opgebouwd als dat ik in de afgelopen tien jaar bij elkaar heb gespaard door hard te werken en relatief zuinig te leven! Waarom zou je nog sparen als je rijk kunt worden door te lenen en een huis te kopen?
Huizenmarkt als bron voor nieuwe crisis?
Voor mij als individu is het natuurlijk erg prettig dat de waarde van mijn huis stijgt, maar voor de samenleving als geheel is deze ontwikkeling op de huizenmarkt juist ongezond. Door de stijgende huizenprijzen kunnen we de risico’s van lenen namelijk niet meer goed inschatten.
Banken zien geen risico’s meer, omdat het onderpand van een hypotheek bij stijgende huizenprijzen vanzelf groter wordt dan de hypotheekschuld. Ook makelaars en notarissen zijn enthousiast, want meer transacties en hogere huizenprijzen betekent dat er weer een goede boterham verdiend kan worden. De makelaarskantoren schieten weer als paddenstoelen uit de grond. En dan hebben we natuurlijk de bouwsector, die het orderboek weer kan vullen met nieuwe vastgoedprojecten en renovaties aan bestaande woningen. Door de overwaarde komen huizenbezitters in de verleiding om een nieuwe badkamer, keuken of uitbouw te financieren, want ‘het huis is toch meer waard geworden’.
Zoals je ziet handelt iedereen in deze keten volledig rationeel vanuit zijn eigenbelang, dat is logisch en dat is ook wat je in een kapitalistisch economisch model van iedereen mag verwachten. Maar voor de samenleving als geheel is het uitermate onwenselijk, want de kans op een herhaling van de huizenmarktcrash van 2009 neemt op deze manier alleen maar verder toe.
Tijd voor nieuw beleid!
Wat kunnen we daar dan samen aan doen? Laten we wat mij betreft beginnen met het versneld afbouwen van de hypotheekrenteaftrek, want dat is simpelweg een subsidie die de huizenprijzen alleen maar verder opdrijft. Om huishoudens niet in de problemen te brengen zou je de subsidie ook in stand kunnen houden, maar deze juist gebruiken om het versneld aflossen te stimuleren.
Ook zouden we een voorbeeld kunnen nemen aan Duitsland, waar je eerst een deel moet sparen voordat je een huis kunt kopen. Tegenstanders zeggen dat dat onhaalbaar is met de hoge huizenprijzen in ons land, maar dat is een omkering van oorzaak en gevolg. Juist omdat de Duitsers minder geld mogen lenen voor een huis zijn de prijzen daar veel lager dan in Nederland.
Het wordt tijd dat de politiek (wanneer komt er eindelijk een kabinet??) hier eens goed over nadenkt en een visie gaat uitdragen die de woningmarkt weer gezond kan maken. Nu rekenen we ons rijk, terwijl we ons in werkelijkheid alleen maar dieper in de schulden gestoken hebben…
Frank Knopers
Deze column verscheen eerder op Goudstandaard
